实践经验|文旅建筑落地的10个坑 - 落地技术研究 - 企业动态 - 岁友空间--专业低层装配式建筑综合服务商

岁友空间与合作伙伴在全国文旅项目具体的落地过程中，有不少经验和教训。这些经验和教训都是花了代价才得到的认知和反思。以下是岁友空间结合这几年落地的项目的得失进行了部分的梳理，以期让合作伙伴、行业同仁能相互学习与交流。

NO.1 政策坑

文旅项目的落地与运营跟国家、地方政策息息相关，特别是涉及到土地政策这块。

岁友空间前期落地的项目都吃过这方面的亏。前期不少文旅项目都想打政策的擦边球，以为建筑尽快做完，政府那边就不敢拆！还有些项目开发商以为当地领导都口头同意或默许了就大胆干！殊不知，这些都是表象，国家对环保，对生态，对土地的保护是认真的！由此，有些项目就被强拆，或做到一半就停了。这种政策的风险肯定会转嫁到施工方，施工方大概有20-40%左右的项目款有可能就此打水漂，损失惨重。

同时，项目一般都是要提前做好全部材料的采购，很多材料都是定制的。一般先是支付预付款，到提货的时候基本上要全部付清。所以一旦项目由于政策的坑停工，项目方付款中断，施工方将面临很大的资金压力和供应链采购违约的法律风险！岁友空间及合作伙伴在海南、浙江项目上吃过这方面的亏！

对于政策的坑，我们有什么对策呢？首先把建筑工程变为建筑产品，产品可拆卸，可移动，可整体吊装，这样能大大提高了交付效率和付款风险把控。什么意思呢？我们交付的是一个产品，要求预付款30%，发货前付到95%，5%在建筑产品快速安装完后付清。这样就算项目出现政策风险，也不怕，因为钱到位了！同时建筑产品可拆卸，可移动，可整体吊装运走。这对于项目开发商来说，也可以规避由于政策原因导致建筑方面投资风险。

NO.2 设计坑

现在不少文旅项目开发商，本身就没多少资金，想借着政府资源关系优势，套点政策红利和政府资金补贴。他们要圈地立项必须需要有规划设计方案。在此背景下，一般他们都是描绘项目的宏伟蓝图，画好美丽蛋糕，让设计单位前期免费做项目的概念性设计和方案设计。不少设计单位由此也免费做了不少方案，但绝大部分到＊后都是不了了之。

我们怎么面对设计的坑呢，目前岁友空间在项目接触之初就跟客户明确项目设计是要收费的，不过设计费要比传统设计院常规收费低，岁友空间可以先以设计押金的名义收取，后续如果项目由岁友空间来做的话，设计押金可以退还或抵扣货款。还有就是岁友空间积累了大量的建筑产品库，项目方可以从岁友空间现成的建筑产品商城里选，如果有合适的，就可以直接下单采购了，这样也就规避了设计要不要收费的问题。

NO.3 现场考察的坑

项目明确合作意向后，一般都要进行现场考察，现场考察的细致程度，对后续的项目报价产生很大的影响。比如说运输条件、距离，现场的安装条件，工人的住宿，常规配套材料就地采购条件等等，这些都会列为现场考察重要范畴。这些都跟后期的报价有很大的关系。如果我们在前期报价上没有把这些考虑清楚，就容易产生这个项目面上明明是赚钱的，做到＊后反而亏本了！

岁友空间有些项目就存在这种情况，本来以为运输车辆能够到达现场的，但车辆真正到现场的时候发现车辆转弯半径或受到现场树木限制，车辆进不去，没办法，只能转小车转运或人工搬。这样对人工费用和工期都产生了极大的影响。还有不少文旅项目现场是有坡度或滨水的，项目施工的措施设备配套的费用必须要考虑周全。

现场道路及滨水施工措施配套是不同的

二次搬运

同时，还有一点需要注意的是材料运输和吊装车辆对现场现有道路的破坏导致索赔，毕竟装载钢材的车辆和吊装车辆比较重，要提前评估好道路的荷载和可能会产生的损坏，特别是半山坡类道路，还有可能对挡土墙产生影响，有可能出现塌方的危险。这种情况我们要跟项目方有个提前量的交互，看看大家怎么来处理。一般提前沟通了，有应对措施了，就算出现损坏，项目方也不会说什么。如果没有这种提前量的沟通和评估，出问题双方肯定有纠纷和扯皮的。

现场整体吊装对道路是有要求的

NO.4 合同的坑

目前不少文旅项目对交付时间一般要求比较急，所以我们在签署合同的时候在一定很注意，否则后面纠纷不断。

合同在常规的工期、付款方式及施工阶段的对应性要明确好，在这里需要特别明确和提醒的几点如下：

1、签合同的时候，设计一定要达到施工图程度，合同、图纸和现场施工一定是一体和一致的，合同所配套报价清单涉及到材料、品牌和数量一定要跟现场施工做到一一对应。否则后续的验收和客户口碑是很大的问题。

2、合同中一定要特别约定，如果项目因为政策或项目方原因导致停工的，一定要有赔偿条款和免责条款。

3、合同中要明确验收条件，有些项目方在项目做好后，故意拖着不验收，所以可以在合同中明确项目在提出验收申请后，在一段时间内不验收的话视为验收合格。或规定建筑在验收前，项目不得使用建筑，一旦使用则视为验收合格。

4、合同阶段性收款和阶段性交付的成果和节点一定要明确，能量化的尽可能量化，要形成阶段性收款的闭环。

NO.5 现场基础的坑

项目现场基础＊好是让项目方自己负责，我们出具体的施工图纸配套即可，这样做对双方来说成本是＊低的。不过要提醒的是需要让项目方提供地勘报告，在地勘报告的基础上做基础施工图纸，否则后续对会建筑的安全性产生影响。如果项目方没有地勘报告的，一定要在合同中有这方面的免责条款。

在具体实际项目对接过程中，也存在项目方提供的基础不符合进场交付条件。这块需要我们在工人及材料进场前有个提前量验收，如果基础不符合的一定要让项目方整改。否则一旦进场，发现基础不符合，就比较被动，会产生大量的误工费用。

不过有些项目方图省事，一定要让我们全包，一般情况下我们都是找属地化找施工队来对接，施工队的素质和施工水平就比较关键，外包前一定评估清楚。同时需要提醒的是除了地勘报告外，做基础的时候，需要同步考虑好污水处理、水电管网和结构连接件预埋等事宜。否则等基础按图施工完毕，发现有些需要提前预埋的东西没做就比较被动。

NO.6 材料与实际效果的坑

在实际的项目落地过程中，建筑的效果图跟实际的落地效果肯定会有差异。毕竟电脑显示的颜色及效果会有一定的色彩偏差。这点在项目签署合同和落地之前一定要跟项目方交代清楚，以实际落地的效果为准。为了避免双方后续在效果认知和理解上的偏差，需要有一个比较重要的前置工作就是建筑主要材料的品种，品质，颜色和效果要让项目方确认和封样。在施工过程中如果项目方需要更换材料，需要有项目方提供材料变更确认单。

效果图

实际落地效果

NO.7 现场施工的坑

现场施工是一个极其重要的现场形象展示窗口，所以施工团队在现场施工的专业性、规范性和文明施工水平都会对项目方对我们的口碑有很重要影响。目前不少合作施工队都处于比较粗放的状态，所以需要一套规范的项目现场管理体系去管理。主要体现在以下几个方面：

1、项目现场施工安全是第一位的，从项目经理到施工团队一定要有现场安全施工的认知和安全配套的措施。工人的保险必须要买，安全措施如安全帽、防护绳等一定要配套好。

2、现场施工之前一定要做好项目设计图纸、技术要求和施工进度计划的交底确认。

3、现场一定注意文明施工，项目现场要保证干净整洁、物料堆放要井然有序和做好防护（有些材料是不能淋雨的）。特别是在改扩建或形象提升工程项目上，周围有不少住户，施工噪音，现场喷漆污染和垃圾收纳都要注意严格控制，一些加工环节尽可能在工厂预制再到现场在组装。这样可以尽可能避免因施工导致的纠纷。

4、工地现场的配套工作要有提前量准备（物流搬运、叉车、脚手架、基础垫片、设备及工具等），不能工人都进场了再临时去找设备，不仅误了工期，还增加了项目施工的不确定性。

NO.8 现场变更的坑

不少文旅项目在实际落地过程中，特别是政府类项目，有时候领导突然心血来潮要改效果或现场的确需要增加些配套。这时候需要及时做好项目变更签证单，明确下由于变更导致的费用的增加量和工期延误情况。这样在项目＊终竣工结算的时候做到有依据。如果我们在施工过程没有做到及时的确认和留档的话，后续决算的时候，难免会有扯皮。

NO.9 收款的坑

现在文旅项目落地都比较急，签合同的时候，我们一般都跟项目方反复强调按进度付款的及时性，如果因为项目方付款不及时，导致工期延误，我们不负责任，同时造成的停工、误工损失由项目方承担。跟传统的建筑工程不同，装配式建筑具有产品化属性，工厂预制化、现场装配化，交付效率快，绝大部分建筑材料需要提前采购好，所以对施工方来说资金压力是很大的，这点要跟项目方提前讲清楚的。

目前装配式建筑项目有两种付款方式，一种是按建筑产品模式走，一般是预付款45%，建筑产品发货前要付到95%，客户可以到工厂验收后发货；5%一般是现场吊装完成交付后付清或充当质保金，质保期满后付清。另一种是按工程类项目走，即预付款30%，结构材料到工地付30%，建筑主体安装完成付20%，项目竣工验收付15%，剩下5%作为质保金，质保期满后付清。无论哪种付款方式，付款的节点一定要清晰，节点一定要卡好。不能等项目都做完了以后再去收款，这样就太被动了，到时只能是笑着签合同，跪着要钱了！有些项目方装得很有钱，施工过程各种打包票，其实等你把项目做完，就开始各种踢皮球、各种借口和推诿。

NO.10 验收和审计的坑

项目验收的时候，一般是根据效果、图纸和配置清单按合同约定的标准来进行验收。我们在签署合同的时候要明确好验收的条件、标准和方式。验收在以上合同坑章节也有所论述。在这里需要提的是在正式验收之前需要做下内部验收和试验收，这样有问题的话，及时进行修复和完善。有这样的提前量验收准备应该能保证正式验收一次性通过。

项目验收通过后，如果是做政府类工程项目，还会涉及到审计问题，这是比较麻烦的。据经验，项目到＊终的审计结算阶段，审计对整体造价的都会有压缩的，压缩空间一般在5%-15%之间。所以在签署项目合同的时候一定要考虑好这方面的风险，项目合同整个报价预算力求符合定额要求或参照定额来做，后续可以根据现场施工情况增加些报价的变量。同时在报价空间方面也要考虑由于审计带来的损失。

建筑产品化是解决10个坑的有效手段

文旅行业亲子主题类客户及运营商对亲子空间的创意、景观性要求比较高。岁友空间2021年根据文旅行业客户的个性化需求，因地制宜地定制出符合项目发展产品及方案。建筑产品化提高了交付效率和明确性，有效规避了传统建筑工程不明确的弊病，是有效解决文旅落地10个坑的有效手段。岁友空间2021年推出的《旅游快装建筑产品画册》是很好的文旅行业建筑产品选型参考工具书。